کارشناس رسمی دادگستری رشته عمران
با توجه به مشکلات احتمالی واگذاری و خرید سرقفلی از یک سو و همچنین مزایایی که خرید قطعی ملک دارد بسیاری از افراد در ترجیح میدهند که اقدام به انتقال قطعی ملک با سرقفلی نمایند. از این رو در بسیاری از معاملات ملکی این نوع انتقال صورت میگیرد که شرایط و ضوابط خاصی هم دارد که به کمک کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی به بررسی آن میپردازیم.
اگر مالک یک باب مغاره یا واحد تجاری بخواهد به طور قطعی ملک خود را به شخص دیگری انتقال دهد، علاوه بر مالکیت بقیه امتیازها از جمله سر قفلی هم واگذار می گردد. در این صورت همراه سرقفلی، موارد دیگر هم انتقال می یابد که در ادامه به آن می پردازیم.
تعیین ارزش سرقفلی در انتقال قطعی ملک بسیار اهمیت دارد. چرا که ارزش سرقفلی بخش قابل توجهی از ارزش کل ملک را شامل میشود از این رو با توجه به عوامل چندی که میتوان مهمترین آن را موقعیت ملک و همچنین تعداد عابران پیاده دانست اقدام به تعیین ارزش سرقفلی نمود.
توجه داشته باشید برای تعیین ارزش سرقفلی برای واگذاری قطعی ملک، باید تمام موارد بالا لحاظ شود. بنابراین بهتر است به کارشناس خبره در این زمینه مراجعه شود. هم چنین بیشتر اختلافات در انتقال قطعی ملک با سرقفلی درباره ملزوماتی است که باید همراه سرقفلی واگذار می گرد؛ پیشنهاد می شود برای انجام این امور از متخصصان کمک بگیرید. در صورتی که به هر دلیلی در واگذاری قطعی ملک با سرقفلی به مشاوره نیاز داشتید می توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید و یا در صورت بروز مشکل در ثبت ملک به آدرس سایت کارشناس امور ثبتی مراجعه نمایید. همکاران ما آماده ارایه خدمات به شما می باشند.
امروزه آشنایی و آگاه بودن با قوانین، شما از بسیاری از اختلافات دور نگاه می دارد. در واقع مهم ترین اثر این آگاهی، پیشگیری از مشکلات حقوقی می باشد. یکی از موضوعاتی که بسیاری از مردم با آن درگیر هستند، سرقفلی می باشد که عبارت اند از پولی است که در ابتدای قرار دارد، موجر از مستاجر دریافت می نماید. در این مطلب بیشتر به نحوه انتقال سر قفلی به وسیله کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی می پردازیم.
نحوه انتقال سرقفلی
اگر مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته ( که در بسیاری از موارد هم ندارد) و بخواهد آن را بفروشد؛ باید مالک رضایت کامل داشته باشد. در غیر این صورت، مالک باید در مقابل تخلیه ملک، مبلغی به عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر حق سرقفلی را خریداری کرده ولی مالک حاضر به انتقال آن نباشد، مستاجر می تواند طرح دعوا کرده و با اجازه دادگاه، ملک را اجاره بدهد. برای انجام این کار بهتر است به کارشناس متخصص در این زمینه مراجعه کند تا تمام کارها به صورت قانونی و در مدت زمان کوتاهی انجام شود. اگر مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را کرایه دهد، مرتکب خلاف شده و مالک می تواند از او شکایت کند و از دادگاه حکم تخلیه ملک را بگیرد.
انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر
مالک در صورت داشتن حق انتقال، می تواند سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند، در غیر این صورت انتقال قانونی سرقفلی امکان پذیر نیست. اگر مالک بدون داشتن حق انتقال، سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کند، تخلف محسوب شده و فرد مستاجر می تواند به کارشناسان دارای صلاحیت در زمینه مراجعه نماید. کارشناس، ارزش حق سرقفلی در املاک یا مغازه های مشابه و ارزش واقعی ملک را بررسی کرده و در دادگاه با ارایه مدارک و شواهد، حق سرقفلی را از مالک می گیرد.
اگر مغازه داری حق سرقفلی را خریداری کرده باشد و مالک بدون پرداخت مبلغی، حکم تخلیه ملک را بگیرد، این کار تخلف محسوب می شود و مغازه دار یا مالک سرقفلی می تواند با مراجعه به متخصصان در این زمینه طرح دعوا نماید.
اگر صاحب سر قفلی فوت کند، حق سرقفلی به فرزندان و همسر او انتقال می یابد. هم چنین وراث می توانند سرقفلی را بین خودشان تقسیم کنند. در این گونه موارد، وراث با مراجعه به کارشناسان می تواند برای انتقال حق سر قفلی اقدام نمایند. در صورتی که به هر دلیل قصد انتقال سرقفلی ملک خود را داشتید، می توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید و یا جهت حل مشکلات ثبتی خود به کارشناس امور ثبتی مراجعه نمایید.
در تمام پروژه های ساختمانی و عمرانی، پیمانکار لیستی از خدمات انجام شده و پیشرفت کار را تنظیم کرده و بر اساس آن درخواست مالی خود را ارایه می دهد. معمولا در این لیست هزینه حمل مواد، مصالح به کار رفته، کرایه ماشین آلات و غیره قید می شود. ارائه لیست مذکور بر اساس خدمات و هزینههای صورت گرفته در انجام پروژه تهیه میشود و کارفرما ملزم به پرداخت هزینههای مذکور است. اما در مواردی میتوان با صراحت صورت وضعیت را مغایر با واقعیت دانست. افزدن هزینههای نادرست در اجرای ساختمان، افزایش هزینهها، اعلام کردم مصالح ساختمانی بیش از مصرف واقعی و یا حتی حسابرسی نادرست از موارد شایع ارزیابی صورت وضعیت پیمانکاری است. در ادامه به انواع صورت وضعیت پیمانکار و اختلاف فی ما بین کارفرما و پیمانکار می پردازیم و با کمک کارشناس رسمی دادگستری تاسیسات ساختمانی که مسئول ارائه گزارش است به بررسی اختلافات میپردازیم.
صورت وضعیت فهرست بهایی
پیمانکار برای تهیه صورت وضعیت فهرست بهایی، ابتدا تمام خدمات انجام شده را تفکیک کرده و سپس از ریز ترین تا بزرگ ترین هزینه های عملیات را در آن قید می کند. مثلا ممکن است بعد از اتمام کار در یک مرحله، پیمانکار صورت وضعیت بهایی خود را ارایه دهد. اما بر اساس خدمات انجام شده، مبلغ زیادی را در خواست کرده باشد. در این مواقع کارفرما با مراجعه به کارشناس مجرب، در خواست ارزیابی صورت وضعیت پیمانکاری را می دهد. کارشناس با برآورد هزینه های هر مرحله، از صحت صورت وضعیت ارایه شده، مطمئن می شود.
صورت وضعیت متر مربع
پیمانکار برای تهیه صورت وضعیت متر مربع باید با توجه به پیشرفت کار، مبلغ درخواستی را در آن قید کند. مثلا در تهیه این صورت وضعیت، ابتدا یک لیست از درصد عملیات انجام شده مانند تجهیز کارگاه، گوبرداری، اسکلت، فونداسیون و غیره نوشته شده و سپس بر اساس درصد انجام کار، درخواست مالی خود را ارایه می نماید به طور مثال ممکن است در صورت وضعیت متر مربع ارایه شده به کار فرما، درخواست مالی بیش از حد و غیر معقول باشد. در این موارد کارشناس رسمی با بررسی مراحل عملیات و درصد کار انجام شده، مبلغ پرداختی را مشخص کرده و به حل اختلاف می پردازد.
صورت وضعیت موقت
صورت وضعیت موقت به این صورت است که پیمانکار هزینه های انجام شده را برآورد کرده و در اختیار کارفرما قرار می دهد. البته این لیست ففط برای تخمین هزینه های پروژه است و درصد واقعی آن در صورت وضعیت واقعی قید می شود.
صورت وضعیت ماقبل آخر
زمانی که پروژه به اتمام رسید، پیمانکار قبل از اینکه صورت وضعیت قطعی خود را ارایه دهد، صورت وضعیت ما قبل آخر را تهیه کرده و در اختیار کارفرما قرار می دهد. در واقع به دلیل اینکه برای تهیه صورت وضعیت قطعی باید زمان بیشتری را اختصاص دهد، ابتدا این صورت وضعیت را آماده کرده تا کارفرما از حدود مبلغ پرداختی مطلع شود. در تهیه این صورت وضعیت هم ممکن اختلافاتی پیش بیاید، که کارشناس رسمی با ارزیابی عملکرد پیمانکار می تواند به آن رسیدگی نماید.
صورت وضعیت قطعی
یک ماه بعد از تحویل صورت وضعیت ماه قبل آخر، پیمانکار باید صورت وضعیت قطعی خود را ارایه دهد. در واقع ملاک اصلی تسویه حساب همین صورت وضعیت قطعی هست و به همین دلیل پیمانکار باید با دقت آن را آماده نماید. ممکن است پیمانکار هزینه هایی را بابت کار اضافی، تاخیر در آزمایش ها و غیره در آن قید کند که موجب اختلافاتی بشود. در این مواقع ارزیابی صورت وضعیت توسط کارشناس، از پرداخت هزینه گزاف به پیمانکار جلوگیری می نماید.
توجه داشته باشید که نحوه برآورد صورت وضعیتها و همچنین اختلافات احتمالی که در آن بروز میکند ارتباط نزدیکی نیز با نوع قراردادهای ساختمانی که منعقد میشود هم دارند. به همین دلیل در صورت بروز اختلاف و مراجعه به کارشناس بهتر است قرارداد ساختمانی را نیز به همراه اطلاعات لازم همراه داشته باشید.
کارشناسان ما با ارزیابی ساختمان و همچنین ارزیابی صورت وضعیت اقدام به تعیین هزینههای واقعی ساخت و اظهار نظر و تهیه گزارش رسمی در خصوص صورت وضعیت مینمایند که قابل ارائه در محاکم رسمی و ارگانهای مختلف میباشد.
صورت وضعیت هایی که پیمانکار باید در طول پروژه ارایه دهد، شامل موارد بالا می باشد؛ اما ممکن است در مقادیر صورت وضعیت، اختلاف بین کار فرما و پیمانکار پیش بیاید. در این گونه موارد حضور کارشناس متخصص برای ارزیابی فنی پیمانکاری حائز اهمیت است. در صورت بروز مشکل در این زمینه میتوانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.
در بسیاری از موارد نیز صورت وضعیتهای ساختمانی مربوط به تاسیساتی است که از سوی پیمانکار برای اجرای ساختمان استفاده شده است. برای رسیدگی و حل اختلافات پیش آمده بین کارفرما و پیمانکار میتوانید به سایت تاسیسات ساختمانی مراجعه فرمایید.
در حال حاضر یکی از آسانترین و به صرفهترین و شاید کوتاهترین راهها برای دریافت وام و تسهیلات و اعتبار استفاده از املاک جهت ترهین و یا وثیقه در بانکها و موسسات مالی است. برای انجام این کار ابتدا بانکها با توجه به شرایطی که برای پذیرش ملک به عنوان وثیقه در نظر گرفتهاند اقدام به کارشناسی ملک میکنند. کارشناسی ملک از آن جهت صورت میگیرد که اولا ملک بر اساس شرایط بانک باشد. شرایطی مانند سن و قدمت بنا و از سوی دیگر با برآورد ارزش ملک در خصوص میزان اعتبار نیز تصمیم گیری مینمایند.
با توجه به این که در بسیاری از موارد انجام امور کارشناسی از سوی بانکها با تاخیر صورت گرفته و یا نیاز به تسریع در روند دریافت تسهیلات وجود دارد معمولا متقاضیان به طور مستقیم به کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه و اقدام به تعیین وضعیت ملک خود مینمایند و گزارش رسمی قابل ارائه از ایشان دریافت میکنند که قابل ارائه در ادارات و موسسات و بانکهای مختلف است.
کارشناسان ما در شهر تهران و سایر شهرستانهای کشور اقدام به مشاوره و راهنمایی و همچنین ارزیابی ملک جهت دریافت تسهیلات در حوزههای مختلف اعم از صادرات و واردات، تجارت و بازرگانی و یا امور ساخت و سرمایهگذاری مینمایند. در ادامه کارشناسان ما نحوه ارزیابی املاک را تشریح خواهند کرد.
وامهای مختلف که توسط بانکها و موسسات مالی پرداخت میشود نیاز به تضمین مالی از سوی متقاضی وام دارند. این تضمینها به صورتهای مختلفی انجام میشود که همانطور که اشاره کردیم رهن و وثیقه املاک یکی از مهمترین و مناسبترین روشهاست. از این رو در بانکهای مختلف ما ( ملی، ملت، صادرات، سینا، مسکن، پارسیان) و همچنین موسسات مالی و اعتباری از کارشناسان ما در زمینه ارزیابی ملک استفاده میشود. ارزیابی ملک جهت دریافت وام به طریق ذیل صورت خواهد گرفت.
در اولین مرحله از ارزیابی ملک اسناد و مدارک مربوط به ملک مورد بررسی قرار میگیرد. سند ملک، نقشه ملک و همچنین وضعیت ملک با آن چه گزارش شده است تطبیق پیدا میکند. در صورت عدم تطبیق ملک با شرایط سند موضوع دریافت اعتبار از دستور خارج شده و متقاضی باید از طریق کارشناسان امور ثبتی اقدام به تعیین تکلیف وضعیت ملک خود نماید. که در صورت نیاز میتوانید به سایت کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی مراجعه نمائید.
اما در صورت صحت اطلاعات ملک کارشناس اقدام به تعیین دقیق موقعیت ملک و ادامه ارزیابی خواهد نمود. در ادامه کارشناسان ما پس از بررسی موارد ثبتی اقدام به تعیین قدمت ساختمان خواهد کرد. سن بنا و قدمت ساختمان نقش اساسی در تعیین قیمت و همچنین تطبیق شرایط بانک دارد. در ادامه کارشناسان عمر مفید بنا که عبارت است از تعیین میزان زمانی که میتوان در از آن مکان استفاده نمود را مشخص خواهند کرد. تعیین این دو شاخص بر اساس نظارت و همچنین الگوریتمهای مهندسی صورت میگیرد.
در ادامه متخصصان ما اقدام به بررسی وضعیت بنا اعم از معماری داخلی، تاسیسات ساختمانی و غیره خواهند کرد. برآورد کارشناس از ارزش نهائی ملک و همچنین تهیه گزارش وی مبنای بانک برای اعطای تسهیلات خواهد بود. معمولا نهایتا تا حدود 80 درصد آن چه کارشناس ارزیابی خواهد کرد را به عنوان وام به متقاضی می سپارند.
موارد بسیار زیادی در این خصوص دارد برای مثال در صورتی که ملک مشاع باشد مسئله تعیین عرصه و اعیان هم اهمیت پیدا خواهد کرد و یا در موارد مشارکت و ساخت و ساز نیز به همین اساس خواهد بود.
ارزیابی ملک برای دریافت اعتبار همه املاک شامل، ساختمان، آپارتمان، ویلا، زمین، کارخانجات و غیره را شامل خواهد شد. هزینه کارشناسی ملک هم با توجه به تعرفههای رسمی و مورد ارزیابی تعیین خواهد شد و در سایت اصلی ما می توانید کارمزد ارزیابی ملک را به طور دقیق محاسبه نمائید. و در صورت نیاز به کارشناس با شماره تلفنهای موجود تماس حاصل نمائید.
منظور از تعیین هزینه های ساختمانی عموما به دو معناست؛ اول نحوه محاسبه و تعیین شارژ ساختمان ها و دیگری میزان هزینه ای که برای ساختن یک بنا نیاز است. در هر دو این موارد اختلافات و مشکلاتی میان افراد بروز میکند اما اگر شیوه محاسبه به درستی انجام شود، میتوان از آنها جلوگیری کرد. کارشناس رسمی دادگستری عمران صلاحیت اظهار نظر و حل اختلافات در این در این حوزه محاسبه دقیق هزینه های ساختمانی را دارد.
بسیاری از مستاجرین و مالکان ساکن در آپارتمانها نسبت به هزینه های ساختمانی اعتراض دارند و آن را بیش از اندازه میدانند و از سوی دیگر مدیران ساختمانی به دلایل مختلف خواهان افزایش شارژ ساختمانها هستند. این اختلافات گاها به دعاوی حقوقی نیز ممکن است منجر شود که کارشناس دادگستری عمران به آن خواهد پرداخت.
اما بهترین راه محاسبه شارژ ساختمان چیست؟ شارژ ساختمانی مبلغی است که همه اعضای ساختمان به دلیل استفاده از امکانات مشترک ساختمان پرداخت میکنند. بنابراین شارژ هزینه نگهداری و خدمات مشترک ساختمان است که همه اعضا یا حداقل چند عضو به طور همزمان از آن منتقع میشوند. راه پله، آسانسور، حیات، پارکینگ، نگهبانی، سیستم فاضلاب و سیستم های سرمایشی و گرمایشی را می توان از مهمترین اشتراکات دانست.
ساده ترین قاعده ای که برای تعیین هزینه ها وجود دارد، سهم بندی بر اساس مالکیت است. به این معنا که هر کس با توجه به مساحت ملکش هزینههای ساختمانی را بپردازد. اما اگر ساختمان دارای نقاطی باشد که تنها چند مالک توانایی استفاده از آن را داشته باشند و یا بین آن ها مشترک باشد، هزینه های ساختمانی باید توسط همان ساکنین پرداخت شود.
برای محاسبه دقیق شارژ توصیه میشود که مدیران ابتدا هزینههای ثابت و متغیر ساختمان را تفکیک کنند. هزینه های ثابت شامل هزینههایی است که ماهانه باید پرداخت شود اما هزینه های متغیر هر از گاه ممکن است پیش آیند مانند هزینه تعمیر آسانسور. بنابراین مدیر باید ابتدا هزینههای ثابت را از متغیر تفکیک کند و سپس افرادی که از آن امکانات استفاده میکنند را مشخص کند و در نهایت بر اساس میزان ملکی که در اختیار دارند اقدام به تعیین هزینه شارژ برای هر واحد نماید.
موضوع دوم این یادداشت در مورد تعیین هزینه های ساخت است. اصطلاحا باید مشخص شود برای هر متر ساختمان چه میزان هزینهای لازم است. کارشناس رسمی عمران برای محاسبه این هزینه اقدام به تعیین هزینه کل یک بنا میکند. هزینه کل یک ساختمان شامل مرحله قبل از اجرا، اجرا و بعد از اجرا خواهد بود.
هزینههای قبل از اجرا مربوط به مبلغی که کارفرما باید برای مجوز و یا احتمالا قیمت زمین بپردازد. هزینههای نقشه برداری اولیه، عوارض شهرداری و امور اینچنینی را برای مرحله ماقبل از ساخت باید مشخص کرد.
اما هزینه های مرحله اجرا شامل؛ هزینه خاکبرداری و خاکریزی، پی کنی و قالب ریزی اولیه، محاسبه هزینه مصالح، هزینه خرید یا اجاره ابزارهای مختلف مانند بالابرها و ابزار انتقال مصالح، هزینه نیروی انسانی و هزینه های جانبی دیگری مانند بیمه ساختمان باید به طور دقیق محاسبه شود.
هزینه های مرحله بعد از اجرا شامل؛ زیبا سازی، افزودن امکانات برای هر واحد مسکونی مانند سیستم های سرمایشی و گرمایشی و یا هزینه تولید و نصب کابینت، برقکشی، احداث باغچه و مواردی از این قبیل که برای هر ساختمان نیاز است.
بنابراین افرادی که قصد ساخت و ساز دارند باید حتما ابتدا این هزینهها را برآورد کنند چرا که بدون برآورد دقیق امکان نیمه کاره ماندن و ضرر و زیانهای هنگفت وجود دارد. کارشناس عمران حتی میتواند راههایی را نیز جهت تامین هزینههای ساختمانی به کارفرمایان پیشنهاد بدهند تا در صورت کمبود سرمایه بتوانند ساختمان مورد نظر خود را احداث کنند.
بنابراین کارشناس عمران با تعیین دقیق همه هزینه های فوق، یک عدد مشخص را برای کارفرما تعیین میکند تا قیمت ساخت هر متر ملک در آن منطقه را به طور مشخص بداند. این هزینهها در شهرهای تهران، اصفهان، مشهد و شیراز و بعضی از کلان شهرهای دیگر گاه تا چند برابر شهرستان ها نیز محاسبه میگردد.
