کشور‌های مهاجر پذیر برای پذیرش متقاضیان خواهان دریافت اطلاعات و مدارک معتبری از دارایی های افراد هستند. تهیه این گزارشات بسیار تخصصی است و هر کشوری نیز نوع خاصی از اطلاعات را به اشکال خاصی برای بررسی نیاز دارد. بنابراین انجام این امور باید با توجه به کشور مقصد و اصول و استاندارد‌های آن صورت بگیرد، در غیر این صورت درخواست به هیچ وجه مورد پذیرش واقع نخواهد شد. کارشناس رسمی دادگستری عمران صلاحیت ارزیابی املاک و تهیه صورت حساب‌های مالی لازم جهت مهاجرت را برعهده دارد.
کانادا، آمریکا، استرالیا و نیوزلند از مهم ترین کشور‌های مهاجر پذیر هستند. البته کشور های دیگری چون سوئیس، فنلاند، آلمان، انگلیس، فرانسه، سوئد، دانمارک و هلند نیز جزء مهاجر پذیرترین کشور‌های جهان هستند که نیاز به ارزیابی املاک، جهت اخذ ویزا و اقامت دارند. اما در این یادداشت به بررسی شیوه‌های تنظیم ترازنامه مالی مهاجرت و ارزیابی املاک برای مهاجرت به چهار کشور اول توسط کارشناس دادگستری عمران خواهیم پرداخت.
استرالیا به دلیل شرایط اقتصادی، سیاسی و فرهنگی مناسبی که دارد یکی از گزینه‌های مطلوب جهت مهاجرت به حساب می‌آید که سالانه بیش از 90 هزار نفر مهاجر می‌پذیرد. از آن جا که زبان این کشور هم انگلیسی است، مهاجران با سهولت بیشتری می‌توانند به آنجا مهاجرت کنند. برای مهاجرت به این کشور ویزاهای مختلفی می‌توان دریافت کرد. ویزای سرمایه گذاری و کار مهم ترین و سریع ترین راه‌های کسب مهاجرت به استرالیا به حساب می‌آیند. دریافت هر یک از این ویزاها شرایط خاصی دارد اما با توجه به امکاناتی که برای سرمایه گذاری و ایجاد کسب و کار، سکونت، رفاه  و تحصیل فرزندان مهاجران مهیا می‌کنند، بسیار مطلوب است.
برای دریافت ویزای سرمایه‌گذاری باید متقاضی حداقل 1.5 میلیون دلار سرمایه به این کشور منتقل کند. بنابراین برای درخواست مهاجرت باید راحت ترین نوع مهاجرت، زبان ترازنامه مالی، شیوه نگارش و مدارک و مستندات معتبر، گردش حساب مالی، میزان و ارزش املاک و توانایی‌های فرد را به طور مشخص و مستندی آماده کرد. ویزاهای سرمایه گذاری به صورت دائم، موقت، کارآفرینی و ویژه صادر می‌شود که هر یک تابع شرایط خاصی هستند که اصول مذکور را باید به دقت رعایت کنند. کارشناس رسمی عمران آماده ارائه خدمات فوق به صورت تضمینی می باشد.
بسیاری کانادا را به عنوان متفاوت ترین و آرام ترین کشور در قاره آمریکا برای مهاجرت انتخاب می‌کنند. احتمالا بی دلیل نیست که بسیاری از اروپاییان نیز کانادا را به عنوان مقصد مهاجرت انتخاب کرده‌اند. وسعت کانادا، دولت بی حاشیه و فرهنگ مهاجر پذیر این کشور در کنار جاذبه های طبیعی آن مهم ترین علت مهاجرت به حساب می‌آید.

 این کشور از طریق سیستم EXPRESSENTRY اقدام به پذیرش مهاجرت می‌کند. کانادا ملاک‌های دقیقی برای پذیرش مهاجر در نظر گرفته است و شاید بتوان گفت، دقیق ترین کشور در پذیرش مهاجر است. به صورتی که برای هر متقاضی امتیاز خاصی در نظر می‌گیرد که امتیازدهی با توجه به پارامتر‌های خاصی انجام می‌شود. هر چه بتوان امتیاز بیشتری کسب کرد. امکان پذیرش بیشتر است.
در کانادا به دلیل استقرار یک حکومت پارلمانی فدرال، هر شهر به صورت مستقل میزان خاصی از مهاجر را می‌پذیرد. این شیوه مهاجر پذیری توسط کسانی انجام می‌شود که توانایی حمایت از خانواده و یا خویشاوندان خود را دارند و بهتر است آن را ویزای خویشاوندی بنامیم.
بنابراین ارسال صورت حساب مالی یا ترازنامه مالی مهاجرت و ارائه مستنداتی معتبر در مورد املاک ( مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، باغی و...) اولین گام مهم برای مهاجرت به حساب می‌آید و در صورتی که از کارشناس عمران استفاده شود احتمال افزایش امتیاز و پذیرش بسیار زیاد خواهد بود.
با توجه به استانی که برای پذیرش انتخاب می‌شود، باید نوع گزارش و زبان گزارش نیز مشخص شود. زبان فرانسوی و انگلیسی، زبان‌های رسمی این کشور هستند. واحد پولی این کشور دلار کانادا است. هر چند ممکن است هنوز هم برخی از پنی استفاده کنند.
آمریکا سده هاست یکی از مهم ترین و جذاب ترین مقصد مهاجرت به حساب می‌آید. کشوری که سال هاست بهترین اقتصاد دنیا را از آن خود کرده، برای بسیار بهشت تحقق آرزوهاست. مهاجرت به آمریکا از طریق ویزاهای، سرمایه گذاری، درمان، کار، تحصیلی و دانشجویی و ازدواج ممکن است. البته ویزا‌های دیگری با توجه به شرایط افراد وجود دارد. برای مثال لاتاری یا گرین کارت یکی از سریع ترین و کم هزینه ترین راه‌های مهاجرت است.
تهیه صورت حساب مالی برای دریافت اقامت در آمریکا تابع قواعد خاصی است. گزارشات باید به صورت دقیق و طبق استاندارد های آمریکا تنظیم شود، به گونه ای که مدارک نشان از اصالت و واقعیت آمار و ارقام ارائه شده باشد. گزارشات به زبان انگلیسی و املاک با دلار آمریکا معادل می‌شوند.
نیوزلند متفاوت ترین کشور دنیاست. شرایط جغرافیایی خاص و مختصات بی نظیر این کشور محیط زیست عجیبی را رقم زده است که هر انسانی را برای مهاجرت وسوسه می‌کند. این کشور از لحاظ اقتصادی نیز وضعیت بسیار مطلوبی دارد. مهاجرت از طریق اخذ ویزاهای گوناگون مانند ویزای کار، سرمایه، تحصیل، ازدواج و غیره امکان پذیر است.
برای دریافت هر یک از این ویزاها باید گزارشی از وضعیت مالی خود را به صورت مستند آماده کنید که نشان دهد شما توانایی لازم برای اداره امور زندگی خود در این کشور برخوردار هستید. تهیه گزارشات برای اقامت در نیوزلند با توجه به سیستم امتیاز دهی برای متقاضیان کمی متفاوت تر از سایر کشورهاست اما با این حال زبان انگلیسی یکی از اشتراکات چهار کشور به حساب می‌آید. واحد پول این کشور دلار زلاندنو است و ارزش دارایی ها بر طبق این واحد پولی محاسبه می‌گردد. زبان رسمی این کشور مائوری و انگلیسی است.
با توجه به اینکه هر کشور ویزاها و خدمات متفاوتی را ارائه می‌کنند و هر ویزا شرایط خاصی دارد و تهیه هر گزارش نیز با استانداردهای مشخصی باید انجام شود، متقاضیان می توانند جهت تسریع در روند امور مهاجرتی خود و تنظیم صورت حساب‌های مالی و همچنین ازیابی املاک، از کارشناس رسمی دادگستری عمران مشورت گیرند.

آنچه چهره جهان قدیم را به طور ملموسی تغییر داد تحول در ساخت و ساز بود. ساختمان و برج‌هایی با اشکال هندسی جای قلعه‌ها و بناهای سنتی را گرفتند و چهره جدید از زیست جهان انسانی را رقم زدند که نشان از تفاوت عمده معماری مدرن و سنتی است. آنچه از دل این تحول بیرون آمد و خود بخشی از این تحول را رقم زد، مهندسی عمران بود.
مهندسین عمران در حوزه های، ساختمان سازی، احداث پل‌ها، تونل ها، سد‌ها و حتی توسعه راه‌های ارتباطی نقش بسیار بسزایی دارند. وسعت این رشته چنان است که رشته‌های راه و ساختمان و نقشه برداری از زیر مجموعه‌های آن به حساب می‌آیند.
به همان اندازه که این علم به دلیل موضوعاتی که با آن سرو کار دارد کارآیی دارد، به همان میزان نیز امکان بروز اختلاف در آن شایع است که کارشناس رسمی دادگستری عمران به آن‌ها می‌پردازد. یکی از شایع ترین اختلافات، اختلاف میان کارفرما، پیمانکار و مشاورین است.
در جریان ساخت و ساز به دلایل مختلفی ممکن است ایشان دچار اختلاف شوند. مهم‌ترین دلایل اختلاف از نظر کارشناس دادگستری عمران در خصوص کیفیت اجرا، زمان اجرا و اختلاف در موضوع صورت وضعیت‌های ساختمانی رخ می‌دهد.
بسیاری از کارفرمایان به حقوق خود آشنایی ندارند و در صورتی که مشکلی را از سوی پیمانکار احساس کنند، چون احتمال موفقیت در دعاوی حقوقی برای خود قائل نمی‌شوند و یا ممکن است اصلا به ممکن بودن طرح دعوی آگاهی نداشته باشند به راحتی از حقوق خود بگذرند.
گاها نیز ممکن است کارفرمایان با رجوع به وکلا خواهان پیگیری پرونده ای شوند و حق الوکاله بسیار گزافی نیز پرداخت کنند، اما نتوانند نتیجه ای کسب کنند و یا شاید هم به دلیل حق الوکاله های زیاد از طرح دعوی صرف نظر کنند و یا نظرات غیر کارشناسی بشنوند که آن‌ها را از طرح دعوی منصرف نماید.
کارشناس رسمی عمران، به طور مشخص به پرونده‌ها و اختلافات حوزه ساخت و ساز پرداخته است و با اشرافی که به انواع قرارداد‌های ساختمانی و حقوق طرفین دعوا دارد به راحتی می‌تواند در خصوص مدارک لازم جهت طرح دعوی، نوع دعاوی، زمان به نتیجه رسیدن پرونده و نتیجه احتمالی آن اطلاعات کامل را در اختیار کارفرمایان بگذارد.
کارشناس با توجه به قراردادی که عقد شده است، به بررسی موضوعات می‌پردازد. مثلا در صورتی که پیمانکار طبق قرارداد موظف به طراحی، تامین و اجرا باشد امکان طرح دعاوی بیشتر می‌شود اما در صورتی که ایشان فقط قرارداد اجرای ساختمان بدون مصالح را منعقد کرده باشند دیگر نمی‌توان در خصوص اشکالاتی که با توجه به کیفیت مصالح اتفاق افتاده اند طرح دعوی کرد.
بنابراین کارشناس رسمی دادگستری عمران با شناخت تمام جزئیات، از هدر رفتن وقت و منابع مالی کارفرمایان و ایجاد اختلاف بیشتر بین او و پیمانکار نیز جلوگیری می‌کند.
در مواردی نیز ممکن است کارفرمایان و پیمانکاران در خصوص زمان تحویل ساختمان به اختلافاتی برخورد می‌کنند. در این صورت کارفرما باید بداند آیا با توجه به حق الزحمه وکلا و کارشناسان و همچنین هزینه‌های دادرسی طرح دعوی مقرون به صرفه است یا خیر. محاسبه تمام این جزئیات توسط کارشناس مذکور امکان پذیر است.
پرداخت‌های مالی ساختمانی معمولا با توجه به صورت وضعیت‌ها انجام می‌شود. صورت وضعیت با توجه به انواع قرارداد‌ها به شیوه‌های متفاوتی تنظیم می‌شود. کارفرمایان باید طبق صورت وضعیتی که ارائه می‌شود هزینه‌های هر مرحله از ساخت را بپردازد. صورت وضعیت شامل هزینه های مصالح، کارگران، بنا و حمل و نقل و امور دیگر ساخت می‌‌شود. در بسیاری از مواقع ممکن است صورت وضعیت خلاف واقع تنظیم شود و به راحتی در هر صورت وضعیت مبلغ گزافی از کارفرما گرفته شود.
کارشناس عمران با توجه به قراردادها می‌تواند در خصوص انواع صورت وضعیت‌ها و تطبیق آن با واقعیت اظهار نظر کند. و در صورت بروز اختلاف بر سر آن، به حل این اختلافات بپردازد.

ترهین و وثیقه اصلاحات متدوالی است که در انجام برخی امور بانکی و یا در دادگستری‌ها به کرات استفاده می‌شود. ترهین به معنای به رهن در آوردن است و وثیقه در اینجا مال غیر منقولی است که جهت ضمانت برای انجام کاری به فرد یا نهادی واگذار می‌شود. جهت ترهین و وثیقه ممکن است از اموال منقول نیز استفاده شود اما املاک مهم ترین وسیله برای ضمانت به حساب می‌آید. کارشناس رسمی دادگستری عمران وظیفه تعیین ارزش املاک، جهت ترهین و وثیقه را بر عهده دارد.
بسیاری برای سرمایه گذاری نیاز به سرمایه اولیه دارند و آن را ممکن است از طریق اخذ وام از اشخاص تامین کنند. به این صورت که به موجب قراردادی مبلغی مشخص با سود و بازپرداخت معین از دیگری دریافت می‌شود. وام دهندگان برای تضمین استرداد وجه اصلی و فرعی مال خود، ملکی را از شخص وام گیرند به رهن خود در می‌آورند و آن را در دفترخانه رسمی ثبت می‌کنند. اگر در مدت مشخص فرد نتواند وجه توافق شده را بپردازد، وام دهنده با مراجعه به دفتر اسناد رسمی ملک را به نام خود منتقل می‌کند.
رهن گاها ممکن است به معنای انتقال ملک یا بخشی از آن باشد تا در صورت پرداخت نشدن ملک به صورت قطعی به طلبکار واگذار شود و در صورت پرداخت قرض دفترخانه ملک را به مالک اصلی مسترد کند.
اما موضوعی که در اینجا اهمیت دارد، ارزش املاک است. برای مثال اگر فردی اقدام به دریافت 200 میلیون وام یکساله از اشخاص کند باید ملکی که ارزشی بیش از مبلغ وام دارد را جهت ترهین معرفی کند. در بسیاری از موارد ممکن است املاک معرفی شده ارزش پایینی داشته باشند و یا حتی مشکلاتی در ثبت و سند آن‌ها وجود داشته باشد. بنابراین کارشناس دادگستری عمران با بررسی دقیق ملک، قیمت آن را مشخص می‌کند تا طرفین قرارداد هیچکدام دچار ضرر مالی و اختلاف نشوند.
بانک‌ها نیز جهت اعطای وام و تسهیلات ضمانتی بهتر از اموال غیر منقول سراغ ندارند و بر طبق قراردادهایشان و میزان تسهیلاتی که ارائه می‌کنند مالی را نیز به رهن می‌گیرند. در صورت پرداخت وام مال از رهن بانک خارج می‌شود اما در غیر این صورت بانک می‌تواند طبق قرارداد رهنی که دارد ملک را در ازای بدهی به تملک خود درآورد و یا به مزایده بگذارد.
بانک‌ها ممکن است ممکن است اموال منقول را نیز جهت وثیقه بپذیرند اما عموما به دلیل اعتبارات زیاد، املاک اعم از تجاری، مسکونی، اداری، کشاورزی و مغازه ها را ضمانت مناسب تری برای حسن اجرای قراردادها می دانند. بعد از تعیین مبلغ وثیقه توسط بانک کارشناس رسمی عمران به بررسی ملک وام گیرنده می‌پردازد و نظر خود را در خصوص ارزش ملک به بانک اعلام می‌کند.
اجاره دادن، فروختن و گرو گذاشتن املاکی که در رهن هستند، ممنوع است. معمولا مالک طبق قرارداد از همه این امور منع می‌شود. در صورتی که فردی مال در رهن بانک را اجاره دهد، مستاجر باید به بانک درخواست اجاره مجدد دهد در صورت پذیرش، اجاره را به بانک می‌پردازد اما در صورتی که بانک درخواست را نپذیرد و ملک را به مزایده بگذارد مستاجر باید با فسخ قرارداد از مالک شکایت کند. برای اطلاع از شیوه درخواست های مذکور باید با کارشناسان این حوزه مشورت شود.
یکی دیگر از موارد شایع در موضوع وثیقه، تعیین و تامین وثیقه جهت آزادی زندانیان است. معمولا دادگاه‌ها جهت بررسی بیشتر پرونده‌ها برای متهم قرار وثیقه صادر می‌کنند. قرار وثیقه با توجه به اتهام یا جرمی که وجود دارد مشخص می‌شود تا ضمانتی برای معرفی متهم به دادگاه باشد.
با توجه به اینکه تامین قرار وثیقه به صورت نقدی مشکل است، معمولا املاک برای وثیقه معرفی می‌شوند. کارشناس عمران وظیفه ارزیابی ارزش ملک جهت پذیرش وثیقه را بر عهده دارد. برای مثال ممکن است سند خانه یا مغازه ای که برای آزادی یک زندانی ارائه می‌شود که دادگاه قرار تامین وثیقه 300 میلیون تومانی برای آن صادر کرده باشد. بنابراین کارشناس رسمی دادگستری عمران باید در ارزیابی خود تایید کند که ملک مورد نظر حداقل 300 میلیون تومان ارزش دارد.
تامین وثیقه در موارد دیگری نیز کاربرد دارد مانند مرخصی زندانیان و یا سفر و مهاجرت به خارج از کشور، در صورتی که زندانی خود را به زندان معرفی نکند و یا فرد به کشور بازنگردد، وثیقه ضبط خواهد شد.

 

معرفی مشخصات ، صلاحیتهای

کارشناس دادگستری عمران

 

 این رشته یکی از رشته های مهم مربوط به کارشناس رسمی دادگستری است که در گروه راه ساختمان قرار دارد و و دارای صلاحیت های مختلف و متعددی است . رشته عمران در حوزه پروژه های عمرانی و مسائل مربوط به آن در سطوح مختلف فعالیت دارد و همگام با پیشرفت بشر در عرصه های مختلف و سازه های عمرانی و علم ساخت و ساز ، این حوزه نیز پیشرفت چشمگیری داشته است ،

تا حدی که اگر کارشناسان این رشته در کنار تجربه ی چند ساله ، اطلاعات به روزی نداشته باشند نمی‌توانند نظرات دقیقی در رابطه با مسائل این حیطه داشته باشد .

از جمله صلاحیت های کارشناس رسمی عمران در رابطه با ارزیابی املاک و اراضی مسکونی است که قیمت گذاری و تعیین ارزش املاک از قبیل آپارتمان ، انواع ساختمان‌ها ، ویلا و عمارت ها جزو این صلاحیت محسوب می شوند ، در بحث تعیین اجاره بها و اجرت المثل مواردی که گفته شد گاهی اختلافاتی به وجود می‌ آید به طور مثال  مالک یک ساختمان قرارداد اجاره ملکش را لغو کرده و به مدت معینی (معمولاً یک ماه) به مستاجر مهلت تخلیه داده است ولی مستاجر به دلایلی نتوانسته ملک را تخلیه کند که در این حالت مالک می‌تواند از طریق مراجع قانونی کارش را انجام دهند و یا در صورتی که از ملکی بهره‌ برداری شود باید اجرت المثل آن ملک مورد محاسبه قرار بگیرد که چنین رسیدگی هایی بر عهده این کارشناسان است .

از جمله موارد مهمی که در لیست صلاحیتهای کارشناسان این رشته وجود دارد و در جامعه بسیار مهم است و اختلافات متعددی در این زمینه پیش می آید بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه است که این موارد دارای تعاریف جداگانه‌ای هستند ، البته در مقالات قبل مخصوصا در مقالات مربوط به راه و ساختمان به تفصیل به این موارد پرداختیم و در اینجا به همین اشاره ی مختصر بسنده میکنیم. در بحث امور فنی راه های ارتباطی مختلف مانند جاده ها ،  راه آهن ، باند فرودگاه ها و همچنین تونل پناهگاه ها و مترو نیز در حیطه ی صلاحیت های این رشته هستند که باید کارشناسان متخصص به این مباحث در مورد آسیب ها ، خسارت و دیگر مسائل مربوط به  موارد گفته شده اظهار نظر کنند .

تاسیسات ساحلی ، سازه های دریایی و مسائل مربوط به وسائط نقلیه دریایی نیز از مواردی هستند که در صورت نیاز به بررسی خسارات و مشکلات فنی این موارد به کارشناسان متخصص در این حیطه که دانش و تحصیلات مرتبط دارند سپرده می‌شود .

یکی دیگر از صلاحیت های این رشته رسیدگی به اختلافات است که در جهت ساخت پروژه‌های عمرانی بین کارفرمایان و سازندگان و یا مجری طرح پیش می آید ، مواردی مانند مسائل مربوط به قراردادها ، چگونگی انجام پروژه ، حسن اجرای کار و ... جزء این اختلافات هستند که ممکن است در هر پروژه ای پیش بیایند. البته ناگفته نماند در جهت رسیدگی به موارد این صلاحیت کارشناس مربوطه باید  به مسائل مختلفی مانند شرایط عمومی پیمان قواعد کشوری ، قوانین مربوط به داوری ، داشتن اطلاعات لازم در زمینه ساختمان و همچنین صنعتی‌سازی تسلط داشته باشد.

در رابطه با یک پروژه عمرانی موارد متعددی باید در نظر گرفته شود  مصالح ساختمانی و کیفیتشان ، کیفیت خاک ، مباحث مربوط به محاسبات فنی و مکانیکی و دیگر مواردی که در صورت بروز اختلافات در هر کدام از این موارد حضور و اظهار نظر کارشناسان این رشته می تواند بسیار کمک کننده باشد .

کارشناسان رسمی دادگستری